Démembrement : transmettre la nue-propriété, conserver l'usufruit
Donner la nue-propriété d'un bien tout en s'en réservant l'usufruit permet de transmettre à moindre coût fiscal, sans se déposséder des revenus. Un mécanisme structurant de l'ingénierie patrimoniale.
Le contexte
Le démembrement sépare l'usufruit (l'usage et les revenus) de la nue-propriété (la propriété du bien sans la jouissance). Lors d'une donation de la nue-propriété, les droits ne sont calculés que sur la valeur de celle-ci, déterminée par le barème de l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier.
L'analyse
Plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur de l'usufruit est élevée — donc plus la nue-propriété transmise est faible et les droits réduits. À titre d'exemple, entre 61 et 71 ans, l'usufruit est évalué à 40 % et la nue-propriété à 60 % de la pleine propriété. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires (article 1133 du CGI). Combiné aux abattements de droit commun (100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans), le démembrement optimise fortement le coût d'une transmission anticipée.
Ce que cela change pour vous
Si vous détenez des actifs de rapport (immobilier locatif, parts de SCPI, titres) dont vous souhaitez conserver les revenus, la donation démembrée mérite d'être étudiée — idéalement tôt.
Le regard de Musigny
Le démembrement se pense à l'échelle d'une vie et d'une famille. Nous en modélisons l'impact avant tout acte notarié.
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